소규모 상가 임대 수익률 계산법

 

상가 하나 보고 있는데요, 숫자가 머릿속에서 탁! 정리가 안 되는 순간 있죠? ㅎㅎ 괜찮아요.

임대 수익률은 공식만 알면 생각보다 단순해요.

 

초보일수록 연 수익률, 총투자액, 공실 리스크, 보수비를 한 판에 넣어서 판단해야 덜 흔들리더라구요!

오늘은 제가 직접 써먹는 계산 흐름을 풀어놓을게요. 숫자, 사례, 체크리스트까지 묶어서 가져왔어요.

 

쉬운 말로 쭉쭉, 표로는 반짝반짝, 버튼은 톡! 누르면 필요한 지점만 다시 보기 좋게 만들었어요 ㅋㅋ

소규모 상가 임대 수익률 계산법

📋 목차

• 🎯 수익률, 헷갈리는 포인트 한방 정리
• 🚧 문제 제기: 왜 같은 상가인데 결과가 다를까?
• 🧮 해결책 제시: 소규모 상가 임대 수익률 계산법
• 📊 사회적 근거: 데이터·사례로 확인하기
• 📚 스토리텔링: 숫자가 만든 선택의 차이
• 🧩 시각적 분할: 표·체크리스트로 정리
• ❓ FAQ

🎯 수익률, 헷갈리는 포인트 한방 정리

수익률, 헷갈리는 포인트 한방 정리

같은 보증금, 같은 월세인데 누구는 연 5%라 하고, 누구는 8%라 하더라구요! 어디가 진짜일까요?

핵심은 분모에 무엇을 넣느냐예요. 단순 매매가만 넣으면 투자 현실이 왜곡돼요.

 

취득세, 중개수수료, 인테리어·원상복구, 대출비용까지 다 더한 게 총투자액이죠.

여기에 공실률, 관리비 전가, 수선충당, 임차인 변동성을 반영해야 실제 체감 수익률이 나와요.

 

한 줄 요약: 순임대수익 ÷ 총투자액 = 연 수익률이 기본이지만, 현금흐름과 레버리지를 꼭 함께 보자구요.

아래 버튼으로 바로 이동 고고씽 ⬇️

계산법 바로가기 사례표 보기 체크리스트 FAQ 실전 스토리

🚧 문제 제기: 왜 같은 상가인데 결과가 다를까?

왜 같은 상가인데 결과가 다를까?

표면 수익률만 보면 다 좋아보여요. 그런데 대출을 끼면 이자가 현금흐름을 갉아먹죠.

또, 공실 한 달만 발생해도 연 수익률이 훅 떨어져요. 임차인 업종 변경도 리스크구요.

 

관리비 누가 내는지, 분전함/배수/배기 같은 설비 조건은 계약서에 어떻게 박히는지도 중요해요.

접도조건, 가시성, 보행자 동선이 좋지 않으면 공실이 길어져요 ㅠㅠ

 

경고 포인트: 텃세 있는 상권, 주차 협소, 반지하/지하, 과도한 권리금, 불명확한 원상복구 조항, 소방 부적합은 수익률 계산 전에 체크!

내가 생각 했을 때 이런 리스크를 숫자로 번역하는 습관이 수익률을 지키는 지름길이에요.

🧮 해결책 제시: 소규모 상가 임대 수익률 계산법

소규모 상가 임대 수익률 계산법

Step 1) 총투자액 = 매매가 + 취득세 등 세금 + 중개수수료 + 법무비 + 리모델링/원복비 + 임대중개비 + 초기 공실비용

Step 2) 연 총임대수익 = (월세 × 12) + (보증금 운용수익 또는 이자차 감안)

Step 3) 연 비용 = 공실 손실 + 수선충당 + 공용 관리비(임대인 부담분) + 세무비용 + 대출이자

Step 4) 연 순임대수익 = 연 총임대수익 − 연 비용

 

기본 수익률 = 연 순임대수익 ÷ 총투자액 × 100

레버리지 수익률(자기자본) = 연 순임대수익 ÷ 자기자본 × 100

보증금 처리 요령: 임대인은 보증금을 운용하거나 예치해요. 보증금이 대출 상환/감액에 쓰이면 실질 이자비용이 줄어들어요. 표면수익률과 현금흐름이 달라지는 지점이죠.

📋 수익률 변수 체크리스트

항목	권장 기준	메모
공실률	연 5~10% 가정	입지 약하면 15%까지
수선충당	연 임대의 3~5%	노후 건물 상향
대출금리	고정/혼합 비교	DSR 고려
관리비 전가	임차인 부담 원칙	특약 필수
보증금 운용	보수적 2~3%	예치 시 0% 가정

📊 사회적 근거: 데이터·사례로 확인하기

데이터·사례로 확인하기

케이스 A: 매매 3억, 보증금 3000만, 월세 150만, 취득·부대 6%, 공실률 8%, 수선 4%, 대출 50%(금리 5.5%)

케이스 B: 매매 2.5억, 보증금 1000만, 월세 120만, 취득·부대 6%, 공실률 10%, 수선 5%, 대출 40%(금리 6.2%)

케이스 C: 매매 3.5억, 보증금 5000만, 월세 160만, 취득·부대 6%, 공실률 6%, 수선 3%, 대출 60%(금리 5.2%)

각 케이스의 총투자액, 순임대수익, 자본수익률을 표로 정리했어요.

 

참고: 아래 표는 단순화 모델이에요. 실제 계약조건·세무·지역별 변수가 반영되면 달라질 수 있어요.

그래도 방향성 잡기에는 충분히 도움이 돼요 ㅎㅎ

🧮 케이스별 수익률 비교표

구분	총투자액(추정)	연 총임대	연 비용	연 순임대	기본 수익률	레버리지 수익률
A	3.18억	1,800만	약 780만	약 1,020만	약 3.2%	자본 1.59억 대비 약 6.4%
B	2.65억	1,440만	약 760만	약 680만	약 2.6%	자본 1.59억 대비 약 4.3%
C	3.71억	1,920만	약 860만	약 1,060만	약 2.9%	자본 1.48억 대비 약 7.1%

여기서 보이는 포인트는 명확해요. 월세만 보고 달리면 낭패를 봐요. 공실·이자·수선이 성과를 크게 흔들어요.

또, 레버리지를 적절히 쓰면 자본수익률이 올라가지만, 금리 상승기에는 현금흐름 방어가 먼저예요.

📚 스토리텔링: 숫자가 만든 선택의 차이

숫자가 만든 선택의 차이

처음에는 간판이 반짝이고 유동인구가 붐비는 자리가 끌렸어요. 그런데 야간 유동과 주간 유동이 바뀌는 시간대를 놓쳤죠.

임차인 후보가 카페였는데, 배기·배수·전기 용량을 보니 추가 공사비가 꽤 나오더라구요.

 

그 비용을 수익률 분모에 넣었더니 표면 5.8%가 실질 3.4%로 확 내려갔어요 ㅠㅠ

반대로, 건물은 심플하지만 관리비 전가가 깔끔하고 임차인 업력이 탄탄한 곳은 수익률이 안정적으로 나왔어요.

 

현장에서 체감한 건 화려함보다 계약 구조였어요. 특약 한 줄이 1%p를 지키더라구요.

계산표를 들고 다니며 즉석에서 넣고 빼보는 습관이 진짜 도움됐어요 ㅋㅋ

🧩 시각적 분할: 표·체크리스트로 정리

표·체크리스트로 정리

임대차 계약 전 체크 10

1) 공실 가정(최소 1달), 2) 수선충당 3~5%, 3) 관리비 전가 명시, 4) 업종 적합 설비, 5) 권리금 이슈,

6) 주변 시세 추세, 7) 대출 만기·금리, 8) 세금 영향, 9) 원상복구, 10) 화재·소방

이 10가지만 숫자로 번역해 넣으면 수익률 오차가 훅 줄어요

.

바로 아래 버튼으로 나만의 수익률 메모 템플릿처럼 활용해보세요.

수익률 공식 케이스표 질문 리스트 처음으로 현장 스토리

🧠 계산 감각 키우기: 분모와 분자

분자는 연 순임대, 분모는 총투자액이에요. 분모에서 한 항목이라도 빠지면 수익률이 과장돼요.

예: 리모델링 1천만 원을 빼먹으면 3억 분모가 3억1천이 되어야 하는데, 빼먹는 순간 수익률이 0.3~0.4%p 뻥튀기돼요.

 

또, 공실률 0% 가정은 비현실적이에요. 기본 한 달은 잡는 게 안전해요.

분자를 계산할 때도 관리비 전가 여부를 혼동하면 안 돼요.

임차인 부담인데 착각해서 임대인 부담으로 넣으면 손해로 기록되거든요.

 

팁: 월세를 11로 곱하지 말고 12로 곱한 뒤, 공실 한 달을 비용으로 반영하세요. 그게 체감에 더 가까워요.

 

익숙해지면 계산이 3분 안에 끝나요. 스마트폰 메모만으로 충분해요.

💸 현금흐름과 레버리지: 같은 수익률, 다른 체감

두 물건이 기본 수익률은 비슷한데 대출 비율·금리가 다르면 월마다 남는 돈이 달라요.

월세 150만/이자 120만이면 기본 수익률 4%여도 손에 남는 건 30만이라 빠듯해요.

 

반대로 월세 120만/이자 60만이면 기본은 비슷해도 심리적 여유가 생겨요.

그래서 레버리지 수익률과 월별 현금흐름을 같이 보라는 거예요.

 

체크: 고정금리/혼합금리 비교, 거치기간 종료 시점, 만기일시상환 vs 분할상환에 따른 월현금흐름 변동.

표면만 보면 편하지만, 통장에 남는 돈이 진짜예요 ㅋㅋ

📝 계약 특약이 수익률을 지킨다

관리비 항목 구체화(청소·승강기·소방점검 등), 설비 파손 책임, 원상복구 범위를 명확히 적어두세요.

보증금 증액·감액 조건, 임차인 업종 변경 시 조건, 재계약 시 임대료 조정 기준도 넣으면 좋아요.

 

전대 금지/사전 동의, 간판 규격, 야외 테라스 사용 범위 같은 것도 분쟁을 줄여요.

세입자 사업자등록 주소지 이전 관련 협조 조항도 작은데 효과 커요.

 

실무 팁: 특약은 길어도 좋아요. 짧은 미사여구보다 구체적 문장이 돈을 지켜줘요.

임대 중개인과 협업해서 업종별 특약 템플릿을 준비해두면 편해요.

❓ FAQ

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Q1. 월세로 연 수익률만 보면 되나요?

A1. 아니에요. 취득비, 공실, 수선, 이자까지 반영해야 현실적인 수익률이 나와요.

 

Q2. 공실은 몇 달 가정하나요?

A2. 최소 1달, 입지 약하면 2달을 보수적으로 넣어요.

 

Q3. 보증금은 어떻게 계산에 넣죠?

A3. 운용수익을 보수적 0~3%로 가정하거나, 대출 상환 효과로 이자비용을 줄이는 방식으로 반영해요.

 

Q4. 레버리지 수익률만 높으면 괜찮나요?

A4. 월 현금흐름이 버거우면 멘탈이 먼저 무너져요. 현금흐름과 함께 보세요.

 

Q5. 금리 오르면 언제가 위험하죠?

A5. 거치 종료 시점, 만기 재약정 시점이 가장 취약해요. 스트레스 금리로 미리 시뮬하세요.

 

Q6. 업종에 따라 수익률 달라지나요?

A6. 네. 설비 요구가 높은 업종은 초기비용·수선 부담이 커져요. 특약으로 보전하세요.

 

Q7. 관리비 전가는 어떻게 써야 하나요?

A7. 항목을 구체적으로 나열하고 임차인 부담으로 명시하세요. 모호하면 분쟁나요.

 

Q8. 세금은 수익률을 얼마나 줄이나요?

A8. 과세표준에 따라 달라요. 간주임대료, 종부세, 재산세, 종소세/법인세까지 세무사와 시뮬을 추천해요.

 

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⛔ 면책조항 : (작성일: 2025-10-27) 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 투자·세무·법률 자문이 아니에요. 지역/물건/계약조건/금리 변화에 따라 결과가 달라질 수 있어요. 의사결정 전 반드시 공인중개사·변호사·세무사 등 전문가와 개별 상담하시길 권해요. 본 글을 근거로 한 손실에 대해 책임을 지지 않아요.