송파구 재개발 지역별 전망과 투자전에 꼭 확인할 포인트

여러분~ 송파구 재개발, 아직도 ‘잠실만 비싸다~’,

‘이미 다 올랐잖아~’ 하시나요? ㅎㅎ 저도 그랬거든요!

 

그런데 말이에요...

직접 다녀보고 하나하나 뜯어보니 아직도 숨겨진 기회가 있더라구요!?

 

30대 아기 키우는 엄마 시점에서,

진짜 실거주+투자 가능성 보고 적어보는 리얼후기 느낌으로 써보려구요.

자, 그럼 고고! 🏃‍♀️

📋 목차

• 📌 송파구 재개발이 궁금해?
• 🏙️ 잠실진주·미성크로바 분위기 어때?
• 🏗️ 거여·마천 재개발, 지금 들어가도 될까?
• 🌉 문정·장지, 아직 기회 있을까?
• 💸 집값 흐름 보면 눈에 보인다!
• 🧩 투자 포인트만 쏙쏙!
• ❓ 자주 묻는 질문 모음!
• 🧺 글을 마치며

 

📌 송파구 재개발이 궁금해?

처음에 재개발이라 하면,

그냥 오래된 집 부수고 새 집 짓는 거라고만 생각했는데요~

 

알고 보니까 엄청 디테일하고, 집값도 엄청 크게 좌우하더라구요?!

 

서울에서 특히 송파구는 학교, 교통, 생활 편의성까지 골고루 잘 갖춰져 있어서

투자자들 사이에선 늘 핫한 동네였어요.

 

그런데 요즘은 단순히 '잠실'만이 아니라 마천, 거여, 문정 쪽까지 싹 재개발 바람이 불고 있어서

분위기가 완전 바뀌는 중이더라구요~

 

재개발 구역 안에서도 단계별로 달라서,

'이주'가 끝났는지, '관리처분인가' 상태인지 확인해야 해요.

 

지금 딱 들어가기 좋은 곳과, 조금 더 지켜봐야 할 곳이 있는데요~

 

이제 제가 다녀보고 듣고 정리한 꿀정보들 차근차근 알려드릴게요ㅎㅎ

 

혹시 부동산 초보 엄마들 계시다면 더더욱 환영이에요! 저도 그랬거든요ㅠㅠ

 

다 같이 공부하는 느낌으로~👩‍👧‍👦

 

📊 송파구 재개발 구역 비교

지역	진행 단계	특징
잠실진주	관리처분인가	학군+위치+호재 삼박자
거여마천	철거 중	신축 위주 단지로 탈바꿈 예정
문정동	사업시행인가	비교적 조용한 실거주형 지역

 

표 보면 진짜 확 다르죠?

상황 따라 매수 타이밍 완전 달라요ㅎㅎ

 

다음은 지금 제일 핫하다는 ‘잠실 진주·미성크로바’ 이야기로 넘어가볼게요!

📌 잠실 진주가 지금 진짜 기회? 🏡

🏙️ 잠실진주·미성크로바 분위기 어때?

여기는 그냥 말이 필요 없어요...

진짜 '서울 최고 입지' 딱 그 느낌이에요!

 

바로 옆에 석촌호수 있고요~

잠실역까지도 걸어서 10분 안쪽! 애 키우는 입장에서 학교, 공원, 병원 다 몰려 있어서 넘나리 좋더라구요ㅠㅠ

 

저는 맨날 아기 유모차 끌고 다니면서 동네 돌아봤는데,

진짜 이 동네는 '사람 살기 좋은 곳'이 딱 맞는 말 같았어요.

 

특히 미성·크로바·진주 통합 재건축은 거의 '송파구의 마지막 로또'라고도 불린대요ㅋㅋㅋㅋ

 

현재는 '관리처분인가' 끝나고 이제 이주하고 철거 들어가는 단계인데요~

 

기존 세대가 무려 3,000세대 넘고

새 아파트는 5,000세대 가까이 예정되어 있어서 완전 대단지 중 대단지!

 

이 근처 분양가는 이미 3.3㎡당 7,000만 원 넘어가고 있어서 시세차익도 기대되는 곳이에요.

 

사실... 들어가고 싶어도 프리미엄이 너무 올라서ㅠㅠ

진입장벽은 꽤 있는 편이긴 해요.

 

그래도 '확실한 입지+공급 희소성+브랜드 단지'가 다 갖춰진 곳이니까,

중장기 투자로도 충분히 좋아 보여요!

🏡 잠실진주 입지 포인트 요약

항목	내용
교통	2호선, 8호선, 위례신사선 예정
교육	초중고 모두 도보 가능
생활	롯데월드몰, 석촌호수, 한강근접

 

진짜 요약하면...

‘자녀교육+삶의 질+미래 가치’ 다 잡고 싶다면 여기!!

 

대신 지금은 프리미엄이 많이 올라 있어서,

진입은 신중하게 해야 해요ㅎㅎ

📍 그럼, 거여마천은 아직 기회일까?

🏗️ 거여·마천 재개발, 지금 들어가도 될까?

잠실은 비싸니까...

저처럼 평범한 엄마들은 자연스럽게 거여, 마천 쪽으로 눈이 가더라구요~ㅎㅎ

 

거여·마천은 지금 ‘본격적인 변신 중’이에요!

몇몇 단지는 이미 철거 끝나고 분양까지 마친 곳도 있어요~

 

대표적으로 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’ 같은 단지가 바로 그 예인데요!

실입주 들어가는 분들도 꽤 많아서 분위기 괜찮더라구요~

 

특히 마천1구역, 거여2-1구역 등은 아직 사업 초기나 중간 단계라서 지금 들어가면

실거주+중기 투자 둘 다 노려볼 수 있는 느낌이랄까? 😊

 

아직 주변이 덜 개발돼서 불편하긴 한데요ㅠㅠ

그만큼 개발이 되면 가격 상승 여력도 더 큰 거 아시죠?!

 

또 위례신사선이 개통되면 교통도 엄청 좋아질 예정이라,

저는 개인적으로 희망 있는 지역이라고 봤어요!

 

혹시라도 '지금 들어가도 괜찮을까?' 고민 중이시라면,

여긴 진짜 발품 팔아가며 현장 보시는 걸 강추해요!

 

그런데 아직 사업 초기 단계인 곳은 리스크도 있으니,

구체적인 시공사 선정 여부나 추진위원회 상태 체크는 필수랍니다~!

 

아참, 주변에 중고등학교도 꽤 많아서 자녀 교육 입장에서도 괜찮아요ㅎㅎ

 

교통, 교육, 자연환경... 삼박자가 아직 완성은 안 됐지만, 딱 '변화 시작점'이라는 느낌이 강했어요!

🔍 거여·마천 재개발 요약

항목	내용
교통	5호선+위례신사선(예정)
단지 규모	1천 세대 이하 소규모 중심
입지	위례신도시 인접

 

거여·마천은 아직 완성형은 아니지만,

그만큼 가능성이 보여서 저는 꽤 주의 깊게 보고 있답니다ㅎㅎ

 

그럼 이제 조용히 떠오르는 ‘문정·장지’로 넘어가볼까요~?

✨ 문정 장지도 생각보다 괜찮은데요?

🌉 문정·장지, 아직 기회 있을까?

사실 여기 문정·장지는 조용히 뜨는 중이에요 ㅎㅎ

 

거여·마천처럼 확 눈에 띄진 않지만,

그게 오히려 장점이더라구요~

 

문정동은 이미 문정법조단지랑 IT비즈니스단지 등 개발이 많이 진행돼 있어서,

상권도 탄탄하고 안정감 있는 느낌!

 

지하철 8호선 타고 잠실까지 금방 가니까 출퇴근도 괜찮고요,

조용한 동네 좋아하시는 분들한텐 정말 딱이랍니다~

 

장지는 조금 더 외곽이긴 한데, 위례랑 연결돼 있어서 위례생활권이랑 묶여서 봐도 돼요.

 

특히 장지동은 아직 노후 단지 중심이라 재개발 가능성도 계속 논의되고 있어서 지켜볼만 해요!

 

문정초, 송례중, 가락고 등 학교도 많고 도보 통학권 형성도 잘돼 있어서

애기 키우는 입장에서는 너무 좋아요😭

 

여긴 무조건 빠른 개발보다는 '실거주+장기 투자' 보시는 분들한테 잘 맞는 동네 같아요.

 

저는 문정동 다녀왔을 때 그 한적하고 단정한 분위기가 넘 좋았어요ㅎㅎ

 

내가 생각했을 때 여긴 엄마들끼리 공유하면 금방 입소문 날 그런 지역이더라구요?

🏡 문정·장지 투자 포인트 요약

항목	문정동	장지동
생활	법조단지, 비즈니스단지 인접	위례 상권 활용 가능
재개발	정비 예정 구역 다수	논의 진행 중
교통	8호선, 위례신사선 예정	장지역 역세권

 

조용한 분위기, 실거주, 장기 투자 이런 키워드에 끌리는 분들은

문정·장지도 꼭 리스트에 넣어보세요~

 

다음은 가격 흐름과 투자 포인트 정리해드릴게요!!

💸 송파 재개발, 집값 흐름 보면 감 잡혀요!

💸 집값 흐름 보면 눈에 보인다!

진짜 웃픈 얘긴데요ㅋㅋ

2020년에 봤던 거여동 다세대주택이 3억도 안 했는데요…

 

2023년 들어서면서 4억 넘기고,

지금은 재개발 기대감으로 5억 넘는 매물도 꽤 있더라구요!

 

잠실진주 같은 경우는 프리미엄이 수 억 단위로 붙어 있어서,

실거주+투자 다 잡고 싶은 사람들한테는 꿈의 지역이에요ㅎㅎ

 

문정동은 그 사이 '조용한 상승세'를 탔어요~

강남까지는 아니지만 꾸준히 오르는 지역이라 불안함은 적은 편이고요!

 

서울에서 '재개발'은 그냥 아파트 새로 짓는 게 아니라,

집값 판도가 아예 바뀌는 게임체인저 같아요~

 

초기에는 위험도 있지만, 어느 정도 이주나 사업승인이 완료된 구역은 거의 확정된 느낌이라

입장 타이밍만 잘 잡으면 굿굿!

 

시세는 평당 가격으로 비교해보면 이해하기 쉬운데,

지금은 잠실은 7,000만 원 이상, 문정은 4,000만 원대, 마천은 2,000 후반에서 3,000 초반이에요.

 

이 차이만 봐도 어느 정도 수익구간이 남아있는지 감이 오죠?

특히 마천 쪽은 개발되면 상승폭 클 수 있어요~

 

그렇다고 무턱대고 들어가면 안 되고요!

꼭! 현재 추진 상태, 시공사, 조합 분위기 등등 체크하셔야 해요!

 

요즘 금리도 불안하고 매수심리도 줄어서 타이밍 조절이 진짜 중요해요ㅎㅎ

📈 2025년 기준 송파 재개발 지역 시세 비교

지역	평당가(만원)	상승률 (2020~2025)
잠실진주	7,200	+70%
거여마천	3,100	+85%
문정장지	4,300	+52%

 

위 표만 봐도, 아직 잠재력 있는 곳이 어딘지 감이 팍! 오죠? 👀

 

이제 진짜 중요한 파트! "투자 포인트"만 쏙쏙 정리해볼게요~

✅ 이젠 투자 포인트만 정리해봐요!

🧩 투자 포인트만 쏙쏙!

여기까지 읽으셨다면 벌써 송파구 재개발 고수 되신 거예요~ ㅋㅋ

 

이제 중요한 투자 포인트 정리해볼게요!

저는 부동산 투자하려고 결심할 때 딱 요 5가지는 무조건 체크했어요.

 

1️⃣ 현재 단지의 사업 단계
— 추진위원회인지, 조합설립인지, 관리처분인가인지에 따라 투자 성격이 달라요!

 

2️⃣ 교통 호재 유무
— 위례신사선, GTX-C 등 호재 있는 동네는 프리미엄이 빨리 붙어요!

 

3️⃣ 학군과 생활편의
— 아기 키우는 입장에서 학교+병원+마트까지 가까운 곳이 제일 좋더라구요!

 

4️⃣ 실입주 가능성
— 전세 끼고 사느냐, 실거주하느냐에 따라 조건과 우선순위가 달라요!

 

5️⃣ 향후 시세 차익 가능성
— 입지+공급물량+브랜드 요인들을 종합해서 예측해보는 게 좋아요!

 

요렇게만 체크하면 투자 실수는 거의 안 해요ㅎㅎ 경험상 진짜임!

 

또 주변 커뮤니티나 부동산 유튜버들이 얘기하는 거 그대로 믿지 말고,

발품 팔아서 직접 보는 게 진짜 중요해요!

 

부동산은 결국 숫자+현장+타이밍이잖아요?!

 

그럼 이쯤에서 글 마무리하면서, 요약 정리 한 번 해볼게요!

🧺 글을 마치며

와우~ 여기까지 읽으셨다면 진짜 대단하세요ㅎㅎ

저도 쓰면서 “내가 이렇게 재개발에 진심이었나?” 싶을 정도로 몰입했거든요!

 

송파구는 지금 이 순간에도 계속 변화 중이에요.

잠실, 마천, 문정, 거여... 각자 다른 개성과 가능성을 가진 동네들이라서,

누가 뭐라 해도 결국 “내 상황에 맞는 선택”이 제일 중요하다고 느꼈어요~

 

잠실은 프리미엄 입지+안정된 수요,

마천은 개발 기대감+진입가 낮음, 문정은 실거주 중심+조용한 매력...

진짜 하나하나 뜯어보면 투자 포인트가 다 달라요!

 

저도 처음엔 무조건 비싼 데가 좋은 줄 알았는데요ㅋㅋ

아이 키우면서 보니까, 학군이나 병원, 마트, 놀이터 등등의 생활 여건이 훨씬 중요하더라구요?

무작정 투자만 보는 건 아니더라구요~

 

그래서 저는 지금도 꾸준히 동네 돌아다니고,

발품 팔면서 변화 지켜보고 있어요ㅎㅎ

이 글이 누군가에겐 방향 잡는 데 작은 도움이라도 되었으면 좋겠어요!

 

혹시 “이 동네는 어때요?”, “아직 재개발 안 들어간 데 추천은요?”

궁금하신 거 있다면 언제든 댓글 남겨주세요~ ㅋㅋ

서로 정보 나누면서 더 현명하게 부동산 공부해봐요!

 

긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사해요🥹

여러분 모두 성공적인 투자+행복한 살림 하시길 바라며~

여기서 저는 이만!

 

다음엔 다른 지역 재개발도 써볼게요!

안녕히계세요~ 💛

❓ FAQ

Q1. 지금 송파구 재개발에 투자하면 늦은 거 아닌가요?

A1. 아니에요~

아직 사업 초기거나 철거 전인 지역은 기회 남아 있어요. 입지 따라 접근이 달라요!

 

Q2. 잠실진주 지금 들어가도 괜찮을까요?

A2. 프리미엄은 비싼 편이지만 입지와 사업 안정성이 높아서 장기적으론 괜찮은 선택이에요!

 

Q3. 거여·마천은 언제쯤 완공될까요?

A3. 구역마다 달라요.

빠르면 2026년 입주 예정도 있고, 초기 단계는 2030년대 봐야 해요.

 

Q4. 재개발 지역은 실거주 목적으로 들어가도 괜찮나요?

A4. 네~ 특히 문정·장지 같은 곳은 실거주 만족도가 높은 편이에요.

투자보다 거주 우선이라면 좋아요!

 

Q5. 위례신사선이 개통되면 어디가 제일 좋아질까요?

A5. 마천, 문정, 장지 라인 교통 개선이 제일 클 거예요!

역세권 프리미엄 기대할 수 있어요~

 

Q6. 투자하려면 어떤 시점을 잡는 게 좋을까요?

A6. 조합설립인가~관리처분인가 사이가 가장 인기 많고, 상승 기대도 커요.

하지만 리스크는 줄이면서 보셔야 해요!

 

Q7. 재개발 투자에서 가장 조심해야 할 건 뭐예요?

A7. 조합 분쟁, 시공사 변경, 조합장 리스크 등 내부 이슈 꼭 확인하세요!

진짜 중요해요~

 

Q8. 처음 투자하는데, 어디부터 알아보면 좋을까요?

A8. 서울시 클린업시스템에서 구역 정보 보시고,

카페나 블로그에서 실거주자 후기도 꼭 읽어보세요~!