노량진 재정비촉진지구 사업 정리

노량진 재정비촉진지구는 서울 서남권 핵심 입지에서 주거·상업·학원가가 엮인,

생활권 리빌딩의 본판 같은 곳이에요. 요즘 커뮤니티에서 말 많고 정보도 흩어져 있죠 ㅎㅎ

 

저는 20대 투자학도 관점으로 현장 돌아다니며

정비제도, 분담금 구조, 향후 변수까지 싹 모아 한 편으로 정리했어요.

 

카페 글 복붙 아니고, 제 손으로 정리했는데요!

읽고 나면 방향 잡는 데 시간 확 줄어들 거예요.

 

공고·고시·정비계획서 등 공개자료를 토대로 맥락 위주로 묶었어요.

개별 구역의 최신 인가·변경 여부는 관할 고시 확인이 필수라서 링크 버튼도 곳곳에 달아뒀어요 ㅋㅋ

 

한 줄 요약하면, 노량진은 ‘도심 접근성+기존 생활 인프라+정비 촉진 틀’이 겹치는 동네라 기본기가 탄탄해요.

다만 구역별 진척도 차이, 사업성 편차, 학교·학원가 민원, 임대·이주 타이밍 같은 디테일이 승부를 가르더라구요!

노량진 재정비촉진지구 사업 정리

📋 목차

• 🏁 노량진 재정비촉진지구 한눈에 보기
• 🧭 추진 배경과 법체계
• 🧩 구역별 현황·관심 포인트
• 📌 절차·진척도 체크리스트
• 💸 분담금·수익성 계산 감 잡기
• 🧾 글을 마무리하며
• ❓ FAQ

🏁 노량진 재정비촉진지구 한눈에 보기

노량진 재정비촉진지구 한눈에 보기

노량진 재정비촉진지구는 동작구 노량진 일대를 중심으로 

노후 주거지와 상업·학원가를 체계적으로 고도화하려는 큰 틀이에요.

 

촉진지구는 말 그대로 ‘속도와 연계’를 위한 행정 도구라서

구역별로 재개발·재건축 등 다양한 방식이 한 지도 안에 공존해요.

 

생활권 강점은 2호선·9호선 더블역세권 접근, 업무지구 직결 교통, 한강·흑석·여의도 인접 네트워크예요.

이게 실거주·임대수요에 탄탄한 바닥을 깔아줘요.

 

여기에 학원가·시장·공공기관이 모여 있어 생활비와 생활밀도가 균형을 이루죠.

 

사업 관전 포인트는 크게 셋이에요.

첫째, 구역 간 속도차.

둘째, 용적률·층수와 공공기여.

셋째, 분양가·분담금 곡선.

이 셋이 가격과 체감 속도를 좌우하니 체크리스트로 습관처럼 확인해요 ㅎㅎ

 

입지 자체는 이미 증명된 셈이라, 결국 지연 리스크와 비용 변수 관리가 핵심이에요.

특히 임대주택 물량, 기반시설 설치부담, 학군·학원가 이해관계는 일정에 바로 영향을 줘요.

 

📊 노량진 촉진지구 개요표

구분	정비유형	진척 키워드	예상 쟁점
주거밀집존	재개발	조합·관리처분 단계 격차	분담금, 이주·철거 타이밍
혼합상업존	재개발/도심복합	용적률·기부채납 협의	상가 보상, 임차인 대책
역세권특화	정비촉진계획 내 특화	교통영향·공공성	층수, 일조·조망

표 수치는 개념 정리를 위한 틀이에요.

구역별 ‘실제’ 단계·물량·협의사항은 관할 고시를 꼭 보세요 ㅠㅠ

 

📌 공식자료 바로가기

정비사업은 ‘최신 공고’가 답이에요. 단계·도면·고시문을 먼저 확인해요!

🧭 추진 배경과 법체계

추진 배경과 법체계

재정비촉진지구는 도시 및 주거환경정비법과 재정비촉진 특별법 틀에서 계획-지정-집행이 굴러가요.

촉진지구는 ‘권역 단위’ 큰 그림이라 정비유형 혼합, 기반시설 일괄, 단계 동시성 같은 장점이 있어요.

 

구역 내부는 전형적으로 재개발(노후도·접도·혼재)과 재건축(내력·안전·용적률), 가끔 주거환경개선·가로주택이 섞여요.

방식별로 조합설립요건, 동의율, 사업시행인가 요건, 일반분양 규칙이 다르니 헷갈리면 표로 정리해두면 편해요.

 

역세권 특화지, 공공기여, 기반시설 분담은 인허가와 직결돼요.

용적률·층수 협의, 공원·도로·학교 증설, 보행 네트워크가 협상 테이블 키워드예요.

이게 분양 물량·평면 구성까지 바꿔요.

 

소유권 이전, 분양가 규제, 전매제한, 실거주 요건 등 ‘분양 관련 규정’은 시기별로 바뀌기 쉬워요.

그래서 고시일·모집공고일 기준을 늘 확인해요 ㅠㅠ

 

📚 정비유형 비교 빠른표

항목	재개발	재건축
핵심요건	노후도·혼재·접도	안전진단·용적률
동의율	조합 2/3 등	조합 3/4 등
리스크	사업성, 보상·이주	안전진단, 분양가

정책은 계절처럼 바뀌니, 인허가 기준일과 규정 문구를 캡처해 파일로 보관하는 습관을 추천해요 ㅎㅎ

🧩 구역별 현황·관심 포인트

구역별 현황·관심 포인트

노량진은 구역별로 스토리가 달라요. 어떤 곳은 속도가 빠르고, 어떤 곳은 협의 난도가 높아요.

그래서 ‘모두 같은 노량진’ 전략보다 ‘구역 맞춤’ 전략이 효율적이에요.

 

체크할 포인트는 다섯 가지예요.

① 단계(지정/조합/사업시행/관리처분/착공/준공)

② 토지등소유자 구성

③ 상가 점유·임차인 구조

④ 기반시설 부담 ⑤ 분양가·전매 제한이에요.

 

생활소음·학원가·시장권과 맞닿은 구역은 공공성 요구가 강해질 수 있어요.

대신 상권과 동선이 살아 있어 입주 후 체감은 좋아지는 경향이 있어요.

 

역세권·대로변 구간은 교통영향평가가 핵심이고, 내부 주거골목은 이주·철거 안전관리·공기 단축이 관건이에요 ㅠㅠ

 

🗺️ 구역별 체크박스

구역코드	현재단계	핵심변수	메모
NRJ-A	사업시행인가	용적률·임대협의	교통·학교 수용력 확인
NRJ-B	관리처분	분담금 변동	일반분양가·전매 체크
NRJ-C	조합설립	동의율·사업성	대지지분·대물협의

실구역 명칭·경계·단계는 최신 고시를 확인해 적어두면 헷갈림이 줄어요.

저는 스프레드시트에 구역별 열을 만들어 히스토리를 쌓아둬요 ㅎㅎ

📌 절차·진척도 체크리스트

절차·진척도 체크리스트

정비사업은 순서가 생명이에요.

촉진지구 지정 → 정비계획 수립·변경 → 구역 지정 → 추진위/조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거

→ 착공 → 분양 → 준공·입주 흐름으로 보통 진행돼요.

 

각 단계마다 ‘필수 서류·회의·동의율·심의’가 따로 있어요.

여기서 미스가 나면 한 계절이 날아가기도 하죠 ㅠㅠ

그래서 캘린더·문서함·회의록 정리가 중요해요.

 

공기 단축 팁은 초반 리스크를 빨리 털어내는 거예요. 안전·교통·환경 이슈를 선제 대응하면 뒤가 편해요.

내가 생각 했을 때 커뮤니케이션 창구와 저장소를 통일하는 게 체감 속도를 확 올려줘요.

 

일정 예측은 ‘인가 간격’으로도 감 잡을 수 있어요.

조합→사업시행, 사업시행→관리처분, 관리처분→착공 사이 거리로 대략성을 보죠.

 

🗓️ 단계별 체크 테이블

단계	핵심 포인트	지연 요인	체크 문서
조합설립	동의율·정관	이해관계 충돌	동의서, 정관, 총회록
사업시행인가	설계·기반시설	교통·환경 심의	도면, 교통·환경 보고
관리처분	분양계획·분담금	평형배정 이의	관리처분계획서

체크리스트를 회의 시작 전에 공유하면 논의가 빨라져요. 할 일·담당·기한만 명확히 해도 속도가 달라져요 ㅎㅎ

 

✅ 이주·철거 가이드

공가확보율, 임차인 보상, 안전관리, 폐기물 처리까지 미리 로드맵을 잡아요.

💸 분담금·수익성 계산 감 잡기

분담금·수익성 계산 감 잡기

분담금은 ‘총사업비 - 일반분양수입 ±(기타수입/비용)’을 조합원 수·배정평형에 따라 나누는 구조예요.

실제론 종전자산·종후자산 평가, 추가부담, 조합원 분양가, 이주이자 등 항목이 붙어요.

 

감으로 계산할 때는

① 평당 공사비·간접비

② 용적률·물량

③ 일반분양가

④ 금융비용

⑤ 공공기여를 먼저 세팅해요.

이 다섯이 크게 맞으면 나머지는 보정값으로 다듬어요.

 

수익성은 ‘프리미엄=종후가치-분담금-기회비용’으로 단순화해도 감이 와요.

다만 전매제한·실거주 요건이 걸리면 현금흐름 설계가 달라져요.

 

아래 표는 가정 수치예요. 금액은 예시라서 공식 자료와는 다를 수 있어요 ㅋㅋ

 

💡 예시 분담금 러프 계산

항목	가정 값	메모
총사업비	1.2조	공사+간접+금융
일반분양수입	0.8조	분양가×물량
조합원수	3,000	예시
평균 분담금	약 1.33억	(1.2-0.8)/0.3만

실무에서는 평형별 가감, 종전자산 차이, 가산비·감액비 반영으로 개인별 분담금이 달라져요.

스스로 모델 만들어보면 감각이 빨리 올라와요.

🧾 글을 마무리하며

글을 마무리하며

노량진은 이미 생활권 경쟁력이 입증된 곳이라 ‘완성형’에 가까운 로직으로 흘러가요.

구역별 속도와 리스크 관리가 변수예요.

 

정보는 ‘최신 고시’ 중심으로, 숫자는 ‘보수적 가정’으로, 일정은 ‘여유 버퍼’로 잡으면 견고해져요.

현장 발품과 문서 정리가 겹치면 허수가 빠져요. 커뮤니티 소문은 참고만 하고요 ㅎㅎ

아래 ‘오늘의 요점’만 기억해도 길을 잃지 않아요.

 

❓ FAQ

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Q1. 노량진 촉진지구에서 제일 먼저 확인할 건 뭐예요?

A1. 현재 단계와 최신 고시예요. 조합·사업시행·관리처분 등 단계마다 규정과 일정이 달라요.

 

Q2. 분담금이 계속 바뀌는 이유가 뭐죠?

A2. 공사비·금리·용적률·임대비율·공공기여, 일반분양가가 바뀌면 분담금이 흔들려요. 가정치를 보수적으로 두면 안전해요.

 

Q3. 전매제한은 어디 기준으로 보나요?

A3. 통상 모집공고 시점 규정과 지역 규칙을 봐요. 공고문·해설자료를 꼭 확인하세요 ㅠㅠ

 

Q4. 이주·철거에서 주의할 점은요?

A4. 공가확보율, 임차인 보상, 안전관리, 폐기물 처리, 일정 버퍼예요. 미리 점검표로 관리하면 좋아요.

 

Q5. 투자 관점에서 핵심 리스크는 뭔가요?

A5. 일정 지연, 분양가 변수, 금리, 보상 갈등이에요. 분기마다 가정치 재점검을 추천해요.

 

Q6. 실거주 관점에서 장점은요?

A6. 더블역세권 접근성, 학원가·상권, 한강 네트워크예요. 생활권 자립도가 높아요.

 

Q7. 구역별 성격이 다르면 어떻게 비교하죠?

A7. 단계·용적률·평형 계획·임대비율·기반시설을 같은 표에 넣고 점수화하면 비교가 쉬워요 ㅎㅎ

 

Q8. 어디서 최신 정보를 보나요?

A8. 서울 클린업시스템, 동작구 고시, 국토부·LH 자료를 순서대로 보면 돼요. 캡처·폴더링 습관이 중요해요.

 

📌 오늘의 요점

1) 촉진지구는 ‘큰틀+속도’ 도구라 구역별 방식·속도가 다르니 맞춤 접근이 필요해요.

2) 단계, 용적률·공공기여, 분담금 곡선이 가격과 일정의 핵심이에요.

3) 전매·실거주 규정은 시기별로 달라지니 모집공고 기준일을 꼭 확인해요.

4) 분담금은 총사업비·일반분양수입·평형배정이 좌우하니, 개인 모델을 만들어 보세요.

5) 공식 링크로 고시 확인 → 개인 체크리스트 업데이트 → 주기적 리밸런싱 루틴이 효율적이에요.

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